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    起底深圳旧改利益链

    陈博2019-04-11 21:41

    (图片来源:全景视觉)

    经济观察报 记者 陈博 “我刚刚把手头的几个旧改项目都卖了,不做了。”沈兴(化名)说。他是深圳一家房地产资产管理公司的董事总经理,从2016年10月份起,陆续在深圳光明新区、龙华区收购了三个旧厂房项目。“现在一个都不要了。”褪去之前准备大干一场的锋芒,再聊起旧改,沈兴有些遗憾,“在实际操作中,我发现?#32422;?#25152;想象的时机并没有到来。”

    诸如沈兴这样,甩卖旧改资产是城市更新市场博弈过后的一个侧面。另一面是,依然有不少房企争相抢滩城市更新,寻求规模扩张的更优之道。无论是沈兴,抑或是其他开发商,城市更新背后所隐藏的复杂利益链条,是他们做出不同动作的根本原因。

    涉及一级土地整理与二级房地产开发两大阶段的城市更新,盈利空间通常与项目获取成本、拆迁成本与开发建安成本息息相关。

    这三大成本,叠加上长久转化周期沉淀出的时间成本,是一个城市更新项目的最大投入,它极度考验房企的?#24335;?#23454;力与融资能力,甚至还会进一步推高负债率。

    然而,基于较低廉的项目获取成本,一旦转化成功,这种城市更新项目后期的利润水平也颇有想象空间。

    成本低

    在新近出炉的多份房企2018年业绩报告中,尚未纳入?#38142;?#30340;旧改及其庞大货?#24213;?#20026;未来供应的另一大主力,被诸多企业单独罗列出来。

    植根本土的房企惯于依赖庞大的旧改供应优?#35780;?#25250;?#35760;?#22495;市场份额。比如,深圳旧改专家佳兆业在2018年业绩会上,除了公布建筑面积约2400万平方米的土地储备之外,还将尚未纳入?#38142;?#30340;约3000万平方米的旧改项目披露出来。

    这也是佳兆业首次公开旧改供地的短中长期计划:短期,未来1-2年内,佳兆业将计划转化10个旧改项目供地供货,可售面积超过160万平方米,货?#21040;?#36817;1000亿元;中期,共有14个项目供货,可售面积近850万平方米,货值约4500亿元;长期将有2000万平方米的旧改项目陆续供应,货值约1.3万亿元。

    广州旧改专业户时代中国共拥有70个城市更新项目。根据此前的预计,这些项目能贡献的潜在土地储备约1950万平方米,总货值约5000亿元。

    同为广州房企的奥园集团在储备总建面达3410万平方米(权益比80%)土地的基础上,还拥有16个处于不同阶段的城市更新项目,规划总建面约980万平方米,预计可售资源约1452亿元。其中2019年预期转化成?#38142;?#30340;城市更新项目为9个,将增加约660亿元?#30446;?#21806;资源。

    大型房企则借道城市更新来获得区域市场的“入场券”。碧桂园、恒大进入深圳几乎都是以旧改为主。恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧说,恒大在深圳共有45个旧改项目,但土地储备列入报表的只有不到300万平方米。

    主要因为深圳区域的旧改项目虽然已经获得土地开发权,但需要通过拆迁建设才能纳入?#38142;ⅲ?#26410;来恒大可纳入土地储备的旧改规模高达2900万平方米。“大部分房企都希望长短线相互结?#24076;?#38271;线是城市更新,短线是?#20449;?#25346;。”周江(化名)在一家上市房企负责旧改项目拓展工作,他告诉经济观察报,?#20449;?#25346;通常要求短期内付清高额地价并实现快周转,城市更新截然不同,是以跨周期投资来换取土地空间上的权益。

    房企热衷于城市更新的背后,除却存量开发时代的催使,相比公开?#20449;?#25346;市场上水涨船高的土地成本,城市更新项目成本优势颇为明显。

    获取成本与项目后期的盈利水平直接挂?#22330;?#26102;代中国董事会主席岑钊雄说,时代中国在完成旧改项目的一级土地整理之后,并不会将所有项目全部拿下。“如果(项目)价格太高,我们会选择让给其他投资者;除非(项目)价格较低,我们才会拿下来。”

    ?#36824;?#20302;廉的获取成本需要付出一定代价,在城市更新行?#30340;冢?ldquo;?#35759;?#22823;”是多数房企的共识。拥有20年旧改经验的佳兆业主席兼执行董事郭英成在业绩会现场坦言,旧改当然是比较难,特别是政策不明朗的情况下、社会变化的情况下,旧改是很难的。

    项目拓展

    城市更新的“?#35759;?#22823;”首先体现在项目拓展上。“以深圳为例,一手旧改项目很难找,现在市面上可以看到的一手项目,基本被很多房企翻来覆去调查过好几遍。”周江所在的房企,正在深圳、惠州、东莞等地四处寻找合适的城市更新项目。他说,旧改拓展渠?#20048;?#35201;有四种方式,最直接的办法是通过村集体股份有限公司领?#21450;?#23376;牵线;另外也可以依靠银行或金融机构的推荐,一般是?#24335;?#27604;较紧张或者需要前期融资的项目;更迂回的方式是通过市场中介进?#22411;?#23637;或者依靠前期的城市更新服务公司。

    通常情况下,像卓?#20581;?#26143;河、佳兆业这类本土旧改专家,往往会从城市更新前期着手,直到完成整个项目?#30446;?#21457;销售。但外地房企由于不熟悉区域市场情况,多数会选择股权收购或权益转让方式,收购前期城市更新服务公司已经进行到立项或专项规划编?#24179;?#27573;的项目。

    项目拓展恰恰是房企城市更新利益链上的第一环,从这一阶段开始,除了重点研判旧改项目?#30446;?#23454;施性、拆迁?#35759;取?#35268;划情况等?#21103;?#22806;,房企还要对整体项目的经济?#21103;?#36827;行测算。“经济?#21103;?#20027;要包括两个,销售利润率和IRR(内部收益率)。”周江的公司对IRR没有进行硬性限定,“我们卡得更?#32454;?#30340;其实是销售利润率,这个更具有参?#25216;?#20540;。”

    销售利润率即项目的净利润(收入-成本-税费)与销售总收入之比,主要根据?#21103;?#30340;假设(一般由设计部提供,包括项目整体住宅体量与商业公共配套体?#24247;齲?#25104;本的假设,销售收入、税费核定等几部分的假设,推演之后得出。周江称,目前大部分房企对销售利润率的要求是达到10%以上,否则这个旧改项目基本赚不到钱。“如果销售利润率超过10%的话,IRR普遍可以达到13%以上。”周江指出,IRR是动态?#21103;輳?#30456;当于考虑了?#24335;?#30340;时间价值,房企内部的要求是必须达到15%-20%。

    一旦经济?#21103;?#27979;算?#32454;瘢?#22478;市更新必须面临的第二个难题是周期,尤其是完成一级土地整理、可以进入二级房地产开发的转化周期较长。

    按?#23637;?#33521;成的说法,正常情况下,一个旧改项目的转化周期是五年左右。

    以深圳一个普通的旧村改造为例,完成立项申请、意?#21018;?#38598;、相关测绘、城市更新单元划定一般需要6-8个月;完成专项规划编制也同样需要6-8个月;达到100%的签约率、进行原业主房产证注销、实施主体确认最少需要4-6个月;在拆迁补缴地价之后,签订土地出让合同还需要1-2个月。

    周江告诉经济观察报,其中最容易出问题也最耗时的是拆迁签约?#26041;冢?ldquo;我们之前做过的一些旧改项目,就是卡在这个?#26041;?#19978;,因为拆赔争议,业主与房企往往会相互博弈。”

    转化周期长直接影响这些旧改项目的转化速度与开发速?#21462;?#26102;代中国在2018年成功转化了四个城市更新项目,增加近90万平方米的?#38142;?#38754;积,转化成功度低于其在2018年初预计的150万平方米;佳兆业在2018年成功转化了3个旧改项目,合计约57万平方米进入?#38142;ⅰ?#25353;?#21344;?#20806;业提供的数据,过去十年(2008-2018年),每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米。

    前期投入大

    “城市更新更像是一场长周期的风投,虽然获取成本低,但周期这么长,前期投入很大,潜在风险太多。”一名在深圳中心区操盘城市更新项目?#30446;?#21457;商负责人说。

    这句话意味着,转化周期与房企前期投入成本之间是正向对比的关系。转化周期愈长,前期投入成本愈多,这是房企城市更新利益链?#29616;?#20851;重要的一环。

    与普通?#20449;?#25346;项目不同,抛除项目获取成本这一支出,拆迁成本亦是房企一笔庞大的负担。“拆迁?#38057;?#25104;本,一般包括提供给原业主的现金?#38057;?#21644;物业?#38057;ィ?#36807;渡期安置费,来回搬?#20063;?#21161;费,签约奖励费,室内二次装修费用等,一些旧厂房项目还涉及到停工停业费。”周江曾经考察过位于深圳大鹏新区的一个工改工项目,整个项目价值不超过2亿元,但原业主要求的停工停业费高达8亿元。

    在漫长的城市更新“拉锯战”中,拆迁成本对于利润率的影响不容小觑,十年“拆不动”的深圳木头龙小区便是一个典型案例。

    早在2007年,益田集团已经进驻木头龙小区,时隔三年,木头龙被列入深圳城市更新单元首批旧住宅区更新改造8个试点项目之中。然而,迄今为止,木头龙的签约率还停留在99.7%,剩下4户尚未签约。

    按照《深圳市城市更新办法实施细则》的规定,“市场主体与所有业主签订搬迁?#38057;?#23433;置协议后,形成单一主体”,方能推动。

    益田集团一名旧改负责人告诉经济观察报,根据内部统计数据,多年来,益田集团整体投入的安置?#38057;?#25104;本高达20亿元以上。“从2011-2015年期间,益田集团支付的安置租金补贴标准为60元/平方米/月,2016年起,这一标准提高到70元/平方米/月,目前益田每年支付的租金补贴高达1亿元。”该旧改负责人说,?#36865;猓?#30410;田集团还以市场价格从50户不想?#21364;?#22238;迁的业主手上收购了物业,日常还要承担其他运营成本。

    更大的支出在于拆迁?#38057;?#36153;用。木头龙小区曾召开过9次业主大会,?#38057;?#26631;?#25216;?#26131;其数,从最初的建筑面积赔率1:1.1到1:1.2,最后改成按照房产证面积赔率1:1.3,几乎是深圳全市最高的拆赔?#21462;?/p>

    上述负责?#36865;?#38706;,后期这些回迁房预计毛坯交房,益田集团会另外给予原业主800元/平方米的装修费补贴,同时为每位业主提供10000元/户的来回搬?#20063;?#36148;。

    这些仅仅只是前期投入,当进入二级房地产开发阶段,建安成本同样是成本中的大头。?#36824;?#25353;照周江的说法,相比前期,后期的建安成本反而比较可控。

    容积?#35270;?#21709;收益

    沈兴曾经对位于深圳龙华区的那个工改工项目充满?#21028;摹?#25353;?#36134;?#20204;的规划,未来将建设成一个高科技产业园,并配备不同的配?#23376;?#26381;务。整个产业园定位为自持招租,以租金作为主要收入来源。相比直接将物业出售,自?#32622;?#20020;的难题无非是收益低。

    在拿项目之时,沈兴与团队?#36864;?#36807;一笔账,这个项目的楼面价叠加补缴地价,大约达到7000元/平方米。因为是单一业主不涉及拆迁?#38057;?#25104;本,沈兴需要付出的另一大成本就是建安以及配?#20303;?#31649;理费用。“我们预计这一部分是5000元/平方米,整体估算,成本大概是1.2万元/平方米。”沈兴说,深圳龙华区域的产业园区,租金一般介于80-100元/平方米每月。如果以最低的80元/平方米/月来计算,一年的租金收入就是9600元/平方米。

    沈兴一开?#25216;?#24076;望于容积率,按照相关政府规定,这个项目的容积率?#27573;?#26159;4-6,“我算过,只要容积率达到5左右,年化收益率就预计可以达到10%。我们对这个项目的要求也是年化收益率不低于10%。”

    按照沈兴最初的规划,整个项目旧改周期大约5-7年,前面3年主要?#21069;?#29702;各种政府审批手续。这相当于10%的年化收益可能要到第四年才会真正产生,?#26087;?#24050;经摊薄了一部分利润。

    令沈兴意想不到的是,2018年下半年,深圳在工改领域陆续出台了多份文件,按照最新的容积率计算公式,整个项目的容积率连4都无法达?#20581;?ldquo;容积率关系到后期的收益率。项目的收购价是固定的,只有容积率越高,平摊下来每平方米的楼面价才会越低,收益才会越高。”沈兴最终选择了?#29260;?/p>

    投入与收益的账本影响着房企在城市更新中的抉择,一旦选择继续,巨大的投入需求极度考验房企的?#24335;?#23454;力以及融资能力,甚至会推高房企的负债率。

    佳兆业2018年的净负债率为236%,郭英成将净负债率高企的原因归结于旧改。他说,佳兆业现在有接近100个旧改项目在发展,正常情况下每个旧改项目的周转率或发展周期?#23478;?-6年,因此这些旧改的钱一投就是5-6年时间,并?#25233;?#35201;投进去就全部是负债,“我们旧改项目无法评估,所以负债相对比较高。”

    但如若转化成功,旧改项目后期贡献的毛利率普遍高于?#20449;?#25346;项目。时代中国2018年的毛利?#35270;?017年的27.9%上升至30.9%。其中一个原因是新增了毛利率较高的城市更新业务。岑钊雄透露,时代中国二级开发阶段的毛利率,可能比现有项目的毛利率更高一点。

    按?#23637;?#33521;成?#22836;諾目?#24452;,目前佳兆业位于深圳的旧改项目毛利率为50%左右,广州为40%,惠州、中山此类城市则为26%左右。其中一线城市旧改项目的毛利率均远高于佳兆业现在28.8%的整体毛利率。

    不动产开发报道部记者
    关注华南房地产,政策及地产相关上下游产业。

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